Dernière mise à jour le 20/09/2020 – Par MINGZI – Crédit photo : Fotolia
LMNP : le régime micro-BIC
Les propriétaires bailleurs qui louent leur bien immobilier en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) peuvent opter pour le régime micro-BIC si les revenus tirés des locations n’excèdent pas un certain plafond. Avec le régime micro-BIC, seulement 50% des revenus locatifs bruts (c’est à dire les loyers) sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Le plafond du régime micro-BIC relevé à 70 000 €
Le projet de loi de finances pour 2018 a permis de rehausser le plafond pour bénéficier du régime micro-BIC de 33 200 euros à 70 000 euros. Cette mesure concerne donc le régime micro-BIC LMNP et permet ainsi à un plus grand nombre de propriétaires de bénéficier de ce régime fiscal.
Les avantages de la location meublée LMNP
Une des questions incontournables à se poser lorsqu’on met un bien immobilier en location est de savoir si l’on souhaite louer le bien vide ou meublé.
Moins répandue que la location vide, la location meublée permet de répondre à la demande de logement des étudiants, des hommes ou femmes « d’affaires » qui cherchent un pieds à terrre, des expatriés et autres personnes mobiles qui ne souhaitent pas s’encombrer de meubles.
Montant des loyers, turn-over des locataires, coût d’entretien … la location vide et la location meublée comportent chacune des avantages et des inconvénients, mais c’est surtout sur le plan fiscal que se fait la différence la plus notable. De ce point de vue, la location meublée tire son épingle du jeu, notamment si vous voulez vous construire un patrimoine tout en percevant des revenus avec une fiscalité relativement clémente.
Téléchargez le guide complet de la Loi Pinel 2021
Le guide Pinel 2021 vous permettra de comprendre les principes du dispositif Pinel, ses conditions et ses avantages. Le tout illustré par des exemples concrets.
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Article écrit le 26/03/2021 – Crédit photo : Fotolia
Investir en loi Pinel permet à un particulier de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 63.000 €. Ce dispositif a été mis en place en 2014 afin de soutenir l’offre de logements locatifs en France en incitant les particuliers à investir. Comme tout investissement, ce n’est pas un choix à prendre à la légère : c’est un placement sur le long terme qui possède de nombreux pièges à éviter. Retrouvez dans notre article l’ensemble des conditions pour réussir sereinement votre projet immobilier en Pinel.
1. Quelles conditions doivent être réunies pour devenir Éligible à la Loi Pinel ?
Les conditions pour devenir investisseur
Pour être éligible à la loi Pinel, il est nécessaire que l’investisseur respecte certaines conditions :
- Être majeur et imposable en France
- Être solvable
La solvabilité de l’investisseur se traduit par un taux d’endettement inférieur à 33 %. Une situation stable sur le plan professionnel et sur le plan financier permet au particulier de contracter le crédit nécessaire à son investissement.
Il est également conseillé à l’investisseur d’être âgé de moins de 65 ans. Une fois cet âge dépassé, l’obtention d’un prêt immobilier est plus complexe.
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Les modalités pour le logement
Il est nécessaire que le logement sujet à l’éligibilité remplisse des conditions d’État, de zone et d’utilisation.
Le bien doit être acquis neuf ou en l’État futur d’achèvement. Il peut également être rénové, sous réserve de certaines règles à suivre. Les normes de construction RT 2012 et BBC 2005 doivent également être respectées.
Pour être éligible, le logement doit être situé dans les zones déterminées par le dispositif : les zones A, A bis, et B1. Certaines dérogations permettent l’éligibilité en zones B2 et C, telle que l’expérimentation régionale actuellement à l’oeuvre en Bretagne.
Enfin, le bien doit être loué nu et représenter la résidence principale du locataire.
Le choix du locataire
Le choix du locataire n’est pas laissé au libre-arbitre de l’investisseur. S’il est possible de louer le logement à un membre de sa famille, celui-ci ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.
Également, le dispositif Pinel est empreint d’une volonté d’aider à l’accès à un logement décent pour les ménages les plus modestes. En fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer des locataires, des plafonds de ressources existent.
2. Les plafonds à respecter pour rester éligible à la loi Pinel
Les ressources du locataire sont encadrées
Comme évoqué précédemment, les ressources des locataires sont soumises à des plafonds à ne pas dépasser pour que le bien reste éligible au dispositif Pinel. Bien entendu, si les revenus des locataires Évoluent et dépassent ce plafond après la signature du bail, le logement ne perd pas son éligibilité.
Les ressources à respecter sont répertoriées en fonction de la situation du logement et de la composition du foyer.
| Composition du foyer locataire | Lieu de situation du logement | |||
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C | |
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 861 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 75 526 € |
| Majoration par personne supplémentaire | + 13 421 € | + 12 286 € | + 8 990 € | + 8 089 € |
Le loyer doit respecter un montant maximum
Le loyer du logement est encadré, dans la volonté de favoriser l’accès à un logement décent pour les foyers modestes. Ainsi, en fonction des zones, un prix au m² est défini.
| Zones | A BIS | A | B1 | B2 |
| Prix au m² | 17,43 € | 12,95 € | 10,44 € | 9,07 € |
Afin de déterminer le loyer maximum possible pour un logement, il est nécessaire de connaître la surface utile du logement. Cette surface prend en compte la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (cave, balcon, sous-sols, loggias, terrasses couvertes, etc.). La surface maximale des annexes est fixée à 8 m².
Une fois la surface utile déterminée, le calcul du loyer diffère si cette surface est supérieure ou inférieure à 38 m².
- Si la surface utile est inférieure à 38 m², le calcul du loyer suit la formule surface utile * prix au m² * 1,2
- Si la surface utile est supérieure à 38 m², le calcul à effectuer est surface utile * prix au m² * (0,7 + 19/surface utile)
L’investissement ne doit pas dépasser certains paliers
Investir dans un bien pour être éligible à la loi Pinel est encadré. En effet, un investisseur ne peut pas acquérir plus de deux logements éligibles à la loi Pinel chaque année. Le montant total de cet investissement est également limité à 300.000 € et le prix au m² de chaque logement doit être inférieur à 5.500 €.
3. Comment Éviter certains pièges lors de mon investissement ?
Investir en loi Pinel n’est pas un choix à prendre à la légère : c’est un placement sur le long terme. Ainsi, il est nécessaire de prendre en compte la rentabilité du projet et non d’effectuer un achat sur un coup de cœur.
Dans la situation d’un investissement en loi Pinel, il est indispensable de demander l’avis d’un professionnel. Cet expert, en général un agent immobilier aguerri ou un conseiller en gestion de patrimoine, vous permet de vous assurer de la rentabilité et de la viabilité de votre investissement. Il doit vous accompagner tout au long de votre projet, de l’Élaboration de votre dossier à l’établissement de la déclaration fiscale.