Location meublée : la fiscalité LMNP

Dernière mise à jour le 08/01/2018

Un des atouts majeurs de la location meublée LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est de pouvoir réduire très fortement (voir d’annuler) pendant une longue période la taxation des revenus tirés des loyers.

Qu’est ce que la location meublée LMNP ?

Il s’agit de la location de « locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire » : literie, dispositif d’occultation des fenêtres des chambres, réfrigérateur, etc.  Voir la liste exhaustive des équipementsDifférents types de logements sont éligibles à la location meublée LMNP :

  • Les logements meublés loués à l’année
  • Une partie de la résidence principale du loueur
  • Les logements meublés en saisonnier (baux inférieurs à 9 mois et logement dont les locataires ne font pas leur résidence principale)
  • Les meublés de tourisme
  • Les chambres d’hôtes
  • Les gîtes ruraux
  • Les logements dans les résidences de services : résidences étudiantes, de tourisme, EHPAD, résidences seniors, résidences d’affaires

Il existe deux principaux modes de location meublée LMNP :

Location meublée LMNP en direct 

C’est le dispositif classique : le propriétaire loue directement (ou via une agence immobilière) le logement meublé au locataire. Il reçoit directement les loyers et se charge de la gestion du bien (trouver des locataires, percevoir les loyers, etc).

Location meublée LMNP exploitée par un gestionnaire

Ce mode de la location concerne principalement les résidences services. Le propriétaire loue les locaux à un professionnel qui se charge ensuite de l’exploitation de la résidence (trouver des locataires, etc). Le bail commercial entre le propriétaire et l’exploitant est signé pour une durée minimale de 9 ans, ce qui permet au propriétaire de sécuriser ses loyers sur cette durée, quel que soit le taux d’occupation de la résidence.

La fiscalité de la location meublée lmnp

Le principal avantage de la location meublée LMNP, est le mode d’imposition des revenus tirés de la location. Ces derniers ne sont pas soumis au régime des revenus fonciers, mais au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce régime, particulièrement avantageux, permet de déduire de nombreux frais et de réduire très fortement (voire d’annuler) sur une longue période les revenus locatifs imposables.

Avec le régime BIC, deux possibilités selon votre situation :

Vos revenus fonciers sont
supérieurs à 70 000 €

Vous DEVEZ
opter pour le régime BIC réel

Les revenus locatifs nets de charges (c’est à dire les loyers moins les charges) sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (PS : 17,2%). Vous pouvez déduire de vos loyers les charges « classiques » liées à l’exploitation du bien (frais d’agences, assurances, charges de copropriété, taxe foncière), aux intérêts d’emprunts, aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration.

Le point fort

En plus de ces charges déductibles classiques, vous pouvez également déduire :

  • les frais d’acquisition du bien (exemple : frais d’acte notarié, commission des intermédiaires)
  • les charges d’amortissement du bien et des meubles qui le composent. En clair, chaque année, vous pouvez déduire de vos loyers un pourcentage du prix du bien et de ses meubles.

Vos revenus fonciers sont
inférieurs à 70 000 €

Vous POUVEZ
opter pour le régime micro-BIC

Seulement 50% des revenus locatifs bruts (c’est à dire les loyers) sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (PS : 17,2%). L’objectif du régime micro-BIC est de simplifier la déclaration d’impôts : les charges sont évaluées forfaitairement à 50% des revenus bruts. Vous ne pouvez donc pas déduire les charges réelles.

À noter

Le régime micro-BIC est intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50% des revenus locatifs.

Pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme, l’abattement n’est pas de 50% mais de 71% et s’applique jusqu’à 170 000 € de revenus. Pour pouvoir en bénéficier, les gîtes doivent être classés en meublé de tourisme.

Comment fonctionne l’amortissement ?

Prenons l’exemple d’un bien immobilier acquis pour une valeur de 100 000 €, équipé de 10 000 € de mobilier.

L’amortissement du bien immobilier s’applique seulement sur sa valeur hors foncier (c’est à dire sans le terrain). La valeur du foncier est en général estimée entre 10% et 15% du prix bien. Pour notre exemple, supposons que la valeur du bien hors foncier soit de 90 000 €.

L’amortissement du bien immobilier se pratique en général sur 20 à 40 ans. Pour un durée d’amortissement de 20 ans, les charges d’amortissement du bien sont de 5% par an (5% sur 20 ans = 100%). Cela veut dire que tous les ans pendant 20 ans, le propriétaire du bien peut déduire 4 500 € (soit 5% de 90 000 €) de ses revenus locatifs BIC.

En ce qui concerne le mobilier, la durée d’amortissement est en général de 5 à 10 ans. Pour une durée d’amortissement de 5 ans, le propriétaire peut déduire 2 000 € de ses revenus locatifs BIC, tous les ans pendant 5 ans.

Le deficit foncier avec la location LMNP

Si les loyers sont inférieurs à l’ensemble des charges déductibles « classiques » (charges liées l’exploitation du bien, aux intérêts d’emprunts, aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration), alors vous êtes en déficit foncier.
Vous pouvez déduire ce déficit de vos autres revenus BIC issus d’une location meublée, si vous en avez.
Si vous n’en avez pas ou bien si vous êtes encore en déficit après cette déduction, le déficit restant pourra être déduit des revenus BIC issus d’une location meublée des 10 années suivantes.
 À noter :
  • Si vous êtes déjà en déficit foncier après déduction des charges « classiques », les charges d’amortissement du biens ne peuvent pas venir augmenter ce déficit.
  • Les charges d’amortissement « non utilisées » sont reportables et pourront être déduites des « bénéfices » futurs pendant 9 années.

Expert comptable

Du fait de l’amortissement du bien, ce régime est un peu complexe d’un point de vue administratif pour un particulier car il oblige à tenir une comptabilité détaillée avec bilan et compte de résultat. C’est pourquoi il est recommandé de recourir à un expert comptable. De plus ses honoraires (environ 500 € par an) sont déductibles.

Location LMNP en résidence services : les points d’attention

Bien choisir le gestionnaire de la résidence services. Pour pérenniser les revenus sur le long terme, il faut choisir un professionnel reconnu, en bonne santé financière et susceptible de renouveler le bail. 

La revente du bien : les biens immobiliers en résidences services LMNP ne se revendent pas aussi facilement qu’un bien d’habitation classique. Il est même nécessaire de passer par un spécialiste car les acheteurs potentiels sont plus rares que dans l’immobilier classique.

L’objectif principal d’un investissement dans une résidence services LMNP est la perception de revenus réguliers et sécurisés dans la durée. Il faut pouvoir conserver le bien sur le long terme, sans avoir d’objectif de revente. C’est par exemple un placement tout à fait adapté pour percevoir des revenus complémentaires à la retraite. Si l’objectif est d’investir pour vous constituer ou valoriser un patrimoine, mieux vaut vous tourner vers la location meublée en direct.