Dernière mise à jour le 05/02/2023

Vous souhaitez faire un placement immobilier ? Pourquoi pas investir dans la pierre papier ? Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier professionnel via l’acquisition de parts à partir de quelques centaines d’euros seulement. Les SCPI permettent de profiter des avantages d’un placement dans l’immobilier sans avoir à subir la lourdeur administrative et de gestion d’un tel placement. Il existe une centaine de SCPI sur le marché. Certaines se différencient par leur stratégie d’investissement en se spécialisant sur un secteur d’activité (bureaux, commerces, santé …), d’autres en se diversifiant ou encore en investissant en France ou en zone Euro. Vous pouvez souscrire certaines SCPI via un contrat d’assurance vie ou bien les détenir en direct. Quelle SCPI choisir ? Quels sont les critères à prendre en considération pour faire votre choix ? Quelles sont les meilleures SCPI ? Découvrez notre comparatif 2023 des SCPI, le classement des meilleures SCPI et le rendement 2022 des SCPI.

Pour choisir une SCPI, Il faut prendre en compte des critères comme le rendement (appelé taux de distribution sur valeur de marché ou TVDM) et sa régularité dans la durée, le taux d’occupation des immeubles, la taille de la SCPI (ou capitalisation), les frais, ou encore le label ISR, un indicateur de la qualité du patrimoine immobilier de la SCPI.

Investir dans les meilleures SCPI : la sélection des experts

La sélection d’Altaprofits

La sélection de Corum

Ces 3 SCPI peuvent être souscrites en direct ou bien via le contrat d’assurance vie CORUM Life.

Avis sur CORUM Origin

CORUM Origin est une SCPI européenne créée en 2012. Son patrimoine immobilier est principalement composé de bureaux et commerces et plus marginalement de murs dans l’hôtellerie et de locaux d’activité et logistique. Les immeubles sont situés dans 13 pays de la zone Euro, principalement aux Pays-Bas, en Italie, Finlande, Allemagne et Irlande.

CORUM Origin s’est donné un objectif de rendement de 6 %, net de frais de souscription et gestion. En 2021, elle a distribué un rendement (DVM) de 7,03 %.

Avis sur CORUM XL

CORUM XL est une SCPI à capital variable créée en 2017. Elle est spécialisée dans l’immobilier de bureaux. Le patrimoine immobilier est réparti pour moitié au Royaume-Uni puis essentiellement en Pologne et en Irlande.

La SCPI s’est fixé un objectif de rendement de 5 % net de frais de souscription et de gestion. En 2021, elle a distribué un rendement (DVM) de 5,84 %.

Avis sur CORUM Eurion

Lancée en 2020, CORUM Eurion est la dernière SCPI européenne de la gamme CORUM. Spécialisée en immobilier de bureaux, elle est investie entièrement en zone euro (Irlande, Finlande, Espagne, Pays-Bas, Italie).

CORUM Eurion est une SCPI socialement responsable : elle a obtenu le label ISR en novembre 2021(label créé par le Ministère de l’économie, des finances et de la relance).

La SCPI CORUM Eurion s’est fixé un objectif de rendement annuel et à 10 ans de 4,5 %. En 2021, elle a distribué un rendement (DVM) de 6 %.

Comparatif SCPI – Quels sont les indicateurs à connaitre pour choisir la meilleure SCPI dans laquelle investir ?

Le fonctionnement d’une SCPI

La SCPI est un support de placement immobilier. Chaque SCPI est gérée par une société de gestion. Celle-ci s’occupe de collecter des fonds auprès des épargnants, qu’elle utilise pour acquérir des biens et constituer ainsi le patrimoine immobilier de la SCPI.

Les épargnants qui acquièrent des parts de SCPI en deviennent des associés et détiennent une part du patrimoine immobilier de la SCPI.

La société de gestion de la SCPI s’occupe également de l’exploitation et de la gestion du parc immobilier (recherche de locataires, location, encaissement des loyers, travaux, gestion administrative). Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux associés, nets de frais et au prorata des parts détenues. La société de gestion de la SCPI se rémunère en prélevant des commissions.

La pierre papier permet de profiter des avantages d’un investissement immobilier tout en atténuant les inconvénients. Toutefois, la détention de parts de SCPI doit s’envisager sur le long terme car la pierre papier est plus liquide qu’un investissement immobilier mais moins liquide q’une OPCVM. C’est par exemple une solution particulièrement appropriée pour percevoir des revenus une fois à la retraite.

Quels sont les indicateurs à connaitre avant d’investir dans une SCPI ? Retrouvez ces indicateurs dans notre comparatif des SCPI.

Le rendement ou DVM (distribution sur valeur de marché)

La finalité d’une SCPI est de distribuer des revenus stables et réguliers dans le temps. Pour évaluer la performance d’une SCPI, il convient donc de regarder l’évolution du DVM année après année ou taux de distribution sur valeur de marché. Le taux de distribution correspond au rapport entre les loyers distribués (avant prélèvement de la fiscalité) aux associés et le prix de souscription de la part. En 2021, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,45 % (source : Aspim). Les 3 meilleures SCPI 2022 ont respectivement distribué 7,10 %, 7,03 % et 6,49 %.

La performance d’une SCPI peut aussi se mesurer au regard de l’évolution du prix de la part, c’est à dire au regard de la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI.

Le taux d’occupation financier (TOF) d’une SCPI

Pour distribuer des revenus réguliers aux associés, il faut bien entendu que les immeubles soient loués. Selon la thématique de la SCPI, il peut s’agir de louer des bureaux à des entreprises, de louer des locaux commerciaux … Le taux d’occupation financier (TOF) correspond au rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables (si tous les immeubles étaient loués). Le TOF d’une SCPI doit être le plus proche possible de 100 %.

La capitalisation de la SCPI

La capitalisation d’une SCPI est un indicateur qui reflète sa taille. Elle correspond au nombre de parts multiplié par la valeur de la part. Elle donne une indication sur la taille du patrimoine immobilier de la SCPI.

Plus la capitalisation de la SCPI est importante, plus son patrimoine est diversifié : cela permet de limiter les risques (risque de vacance notamment).

Les frais de la SCPI

Les services et le travail effectué par la société de gestion de la SCPI ont un coût qui est refacturé aux associés : frais de souscription, frais de gestion, frais de cessions de parts, frais de cession et d’acquisition d’actifs, frais de suivi et pilotage de la réalisation des travaux, tout autre frais supplémentaire approuvé par l’assemblée générale.

Tout investissement immobilier comporte des frais. La pierre papier ne fait pas exception.

Les frais de souscriptions

Les frais de souscription servent à la fois à financer la recherche de fonds et de biens immobiliers et à rémunérer le distributeur. Ils sont prélevés une seule fois au moment de la souscription. Ils peuvent varier de 7 % à 12 % du montant investi. Ils sont déjà compris dans le prix de la part : c’est donc lorsqu’il revend ses parts que l’épargnant voit réellement l’impact de ces frais (car les frais sont déduits du prix de retrait de la part). Plus la SCPI se sera valorisée dans le temps, plus le prix de retrait sera élevé et les frais amortis. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de conserver les parts de SCPI au moins 8 ans.

De nouvelles SCPI proposant des frais de souscription très faibles voire inexistants sont apparues dernièrement sur le marché. Il s’agit d’un nouveau positionnement qui a pour effet de modifier le modèle économique de la SCPI : en contrepartie de ces frais de souscription faibles ou nuls, les frais de gestion sont généralement plus élevés que ceux des autres SCPI.

Les frais de gestion

Les frais de gestion ont vocation à rémunérer la gestion administrative et locative du parc immobilier. Ils sont prélevés directement sur les loyers encaissés par la SCPI. Les dividendes trimestriels versés aux associés sont nets des frais de gestion. Ils peuvent varier de 7% à 18% des loyers, avec une moyenne autour de 11 %.

Ainsi, plus le montant des loyers encaissés sera élevé, plus le montant des frais de gestion sera important : un système de rémunération qui incite la SCPI à trouver des locataires pour ses biens

Les réserves de la SCPI

La SCPI a vocation à distribuer des revenus réguliers dans le temps. Aussi, elle doit se constituer des réserves dans lesquelles piocher en cas de problème ou d’événement imprévu (difficulté à trouver des locataires, travaux sur un immeuble …). Cette réserve s’appelle le report à nouveau. Il doit être suffisant pour protéger les associés d’une baisse des revenus, mais ne doit pas être trop élevé car il ne rapporte rien et il est taxé au même titre qu’un revenu locatif.

Les SCPI labellisées ISR

Le label ISR (investissement socialement responsable) est décerné aux organismes qui prennent en compte les enjeux environnementaux, sociaux mais aussi de gouvernance.

Il a été élargi aux SCPI en octobre 2020. Il permet de distinguer les SCPI qui contribuent à la rénovation du patrimoine immobilier et l’amélioration des performances énergétiques. Le label ISR est donc également un indicateur de la qualité du patrimoine immobilier de la SCPI .

Le comparatif des sociétés civiles de placement immobilier : le classement des meilleures scpi 2023

Nous avons analysé plus d’une centaine de SCPI du marché. Les SCPI présentées dans le comparateur SCPI ci-dessous sont classées par taux de distribution 2021 (DVM) décroissant.

Questions fréquentes

Quelle SCPI choisir ?

Pour choisir une SCPI, il convient de prendre en considération plusieurs critères. Tout d’abord, il faut observer la régularité du taux de distribution de la SCPI dans le temps. En 2021, les SCPI ont distribué un rendement moyen de 4,45 %. ll faut ensuite s’assurer que la SCPI loue facilement ses biens. Pour cela, il convient de regarder le taux d’occupation financier qui doit être le plus proche possible de 100 %. Si vous ne savez pas quel secteur d’activité privilégier (bureaux, commerces, santé, SCPI d’habitation, SCPI fiscale, SCPI Pinel, etc), vous pouvez orienter votre choix vers une SCPI diversifiée. De plus, la diversification permet de limiter les risque de votre placement immobilier. Veillez également à la qualité du patrimoine immobilier : le label ISR est attribué aux SCPI qui respectent certains critères en termes de durabilité.

Quelles sont les meilleures SCPI de rendement ?

En 2021, les SCPI diversifiées ont obtenu les meilleures taux de distribution avec 4,68 % en moyenne. Dans cette catégorie, les deux meilleures SCPI sont Iroko avec un taux de distribution de 7,10 % et CORUM Origin avec 7,03 %.

Les SCPI de commerces, qui avaient souffert de la crise sanitaire, ont rebondi avec un rendement moyen de 4,38 %, grâce aux mesures d’allègement des restrictions sanitaires sur les commerces de proximité. La SCPI Capiforce Pierre est la SCPI de commerces la plus performante avec un rendement de 6,06 %.

Les SCPI de bureaux enregistrent un rendement de 4,19 %. La SCPI Neo de Novaxia avec un taux de distribution de 6,49 % et la SCPI Coeur de régions avec 6,43 % arrivent en tête des SCPI de bureaux les plus rentables en 2021.

Le taux de distribution des SCPI spécialisées dans la logistique ou dans le résidentiel atteint 6,00 % et celui des SCPI de santé 5,00 %.

Les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie, durement touchées par les aléas des mesures sanitaires, affichent un rendement moyen de 2,84 %

Comparatif SCPI : en direct ou assurance vie ?

Détenir une SCPI sur un contrat d’assurance vie présente un double avantage. Cela permet d’effectuer un investissement immobilier tout en bénéficiant de la fiscalité favorable de l’assurance vie. Par ailleurs, le risque lié à la liquidité de la SCPI est supporté par l’assureur : il dispose de deux mois pour restituer les sommes en cas de retrait. En revanche, investir sur une SCPI dans le cadre de l’assurance vie présente un inconvénient : en plus des frais liés à la SCPI, il faudra s’acquitter des frais du contrat d’assurance vie (frais sur versement et frais de gestion annuels).

Quelles sont les SCPI les plus rentables ?

En 2021, le podium des meilleures SCPI de rendement est composé de la SCPI Iroko avec un rendement de 7,10 %, de la SCPI CORUM Origin avec 7,03 % et de la SCPI Neo de Novaxia avec 6,49 %.

à noter

Notre comparatif n’est pas exhaustif mais vous permet de comparer les caractéristiques d’une centaine de SCPI parmi l’ensemble des SCPI du marché. Les caractéristiques des SCPI utilisées pour le comparateur et communiquées sur le site n’ont pas de caractère contractuel. Elles sont issues des informations publiques publiées par les sociétés de gestion et sont mises à jour autant que possible.

Le référencement dans le comparatif est gratuit et ne donne lieu à aucune rémunération de la part des professionnels.

Les offres de bienvenue mises en avant donnent lieu à rémunération mais n’ont pas d’impact sur le classement.

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