Dernière mise à jour le 25/06/2022

Vous souhaitez faire un placement immobilier ? Pourquoi pas investir dans la pierre papier ? Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier professionnel via l’acquisition de parts à partir de quelques centaines d’euros seulement. Les SCPI permettent de profiter des avantages d’un placement dans l’immobilier sans avoir à subir la lourdeur administrative et de gestion d’un tel placement. Il existe une centaine de SCPI sur le marché. Certaines se différencient par leur stratégie d’investissement en se spécialisant sur un secteur d’activité (bureaux, commerces, santé …), d’autres en se diversifiant ou encore investissant en France ou en zone Euro. Vous pouvez souscrire certaines SCPI via un contrat d’assurance vie ou encore les détenir en direct. Quelle SCPI choisir ? Quels sont les critères à prendre en considération pour faire votre choix ? Quelles sont les meilleures SCPI ? Découvrez notre comparatif 2022 des SCPI et le classement des meilleures SCPI.

Zoom sur …

Ces 3 SCPI peuvent être souscrites en direct ou bien via le contrat d’assurance vie CORUM Life.

Avis sur CORUM Origin

CORUM Origin est une SCPI européenne créée en 2012. Son patrimoine immobilier est principalement composé de bureaux et commerces et plus marginalement de murs dans l’hôtellerie et de locaux d’activité et logistique. Les immeubles sont situés dans 13 pays de la zone Euro, principalement aux Pays-Bas, en Italie, Finlande, Allemagne et Irlande.

CORUM Origin s’est donné un objectif de rendement de 6 %, net de frais de souscription et gestion. En 2021, elle a distribué un rendement (DVM) de 7,03 %.

Avis sur CORUM XL

CORUM XL est une SCPI à capital variable créée en 2017. Elle est spécialisée dans l’immobilier de bureaux. Le patrimoine immobilier est réparti pour moitié au Royaume-Uni puis essentiellement en Pologne et en Irlande.

La SCPI s’est fixé un objectif de rendement de 5 % net de frais de souscription et de gestion. En 2021, elle a distribué un rendement (DVM) de 5,84 %.

Avis sur CORUM Eurion

Lancée en 2020, CORUM Eurion est la dernière SCPI européenne de la gamme CORUM. Spécialisée en immobilier de bureaux, elle est investie entièrement en zone euro (Irlande, Finlande, Espagne, Pays-Bas, Italie).

CORUM Eurion est une SCPI socialement responsable : elle a obtenu le label ISR en novembre 2021(label créé par le Ministère de l’économie, des finances et de la relance).

La SCPI CORUM Eurion s’est fixé un objectif de rendement annuel et à 10 ans de 4,5 %. En 2021, elle a distribué un rendement (DVM) de 6 %.

Comparatif SCPI – Quels sont les indicateurs à connaitre pour choisir la meilleure SCPI dans laquelle investir ?

La SCPI est un support de placement immobilier. Chaque SCPI est gérée par une société de gestion. Celle-ci s’occupe de collecter des fonds auprès des épargnants, qu’elle utilise pour acquérir des biens et constituer ainsi le patrimoine immobilier de la SCPI.

Les épargnants qui acquièrent des parts de SCPI en deviennent des associés et détiennent une part du patrimoine immobilier de la SCPI.

La société de gestion de la SCPI s’occupe également de l’exploitation et de la gestion du parc immobilier (recherche de locataires, location, encaissement des loyers, travaux, gestion administrative). Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux associés, nets de frais et au prorata des parts détenues. La société de gestion de la SCPI se rémunère en prélevant des commissions.

La pierre papier permet de profiter des avantages d’un investissement immobilier tout en atténuant les inconvénients. Toutefois, l’acquisition de parts de SCPI doit s’envisager sur le long terme car la pierre papier est plus liquide qu’un investissement immobilier mais moins liquide q’une OPCVM.

Quels sont les indicateurs à connaitre avant d’investir dans une SCPI ? Retrouvez ces indicateurs dans notre comparatif des SCPI.

Le rendement ou DVM (distribution sur valeur de marché)

La finalité d’une SCPI est de distribuer des revenus stables et réguliers dans le temps. Pour évaluer la performance d’une SCPI, il convient donc de regarder l’évolution du DVM année après année ou taux de distribution sur valeur de marché. Le taux de distribution correspond au rapport entre les loyers distribués (avant prélèvement de la fiscalité) aux associés et le prix de souscription de la part. En 2021, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,45 % (source : Aspim). Les 3 meilleures SCPI 2022 ont respectivement distribué 7,10 %, 7,03 % et 6,49 %.

La performance d’une SCPI peut aussi se mesurer au regard de l’évolution du prix de la part, c’est à dire au regard de la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI.

Le taux d’occupation financier ou TOF

Pour distribuer des revenus réguliers aux associés, il faut bien entendu que les immeubles soient loués. Selon la thématique de la SCPI, il peut s’agir de louer des bureaux à des entreprises, de louer des locaux commerciaux … Le taux d’occupation financier (TOF) correspond au rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables (si tous les immeubles étaient loués). Le TOF d’une SCPI doit être le plus proche possible de 100 %.

La capitalisation

La capitalisation d’une SCPI est un indicateur qui reflète sa taille. Elle correspond au nombre de parts multiplié par la valeur de la part. Elle donne une indication sur la taille du patrimoine immobilier de la SCPI.

Plus la capitalisation de la SCPI est importante, plus son patrimoine est diversifié : cela permet de limiter les risques (risque de vacance notamment).

Les frais

Les services et le travail effectué par la société de gestion de la SCPI ont un coût qui est refacturé aux associés : frais de souscription, frais de gestion, frais de cessions de parts, frais de cession et d’acquisition d’actifs, frais de suivi et pilotage de la réalisation des travaux, tout autre frais supplémentaire approuvé par l’assemblée générale.

Tout investissement immobilier comporte des frais. La pierre papier ne fait pas exception.

Les frais de souscriptions

Les frais de souscription servent à la fois à financer la recherche de fonds et de biens immobiliers et à rémunérer le distributeur. Ils sont prélevés une seule fois au moment de la souscription. Ils peuvent varier de 7 % à 12 % du montant investi. Ils sont déjà compris dans le prix de la part : c’est donc lorsqu’il revend ses parts que l’épargnant voit réellement l’impact de ces frais (car les frais sont déduits du prix de retrait de la part). Plus la SCPI se sera valorisée dans le temps, plus le prix de retrait sera élevé et les frais amortis. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de conserver les parts de SCPI au moins 8 ans.

De nouvelles SCPI proposant des frais de souscription très faibles voire inexistants sont apparues dernièrement sur le marché. Il s’agit d’un nouveau positionnement qui a pour effet de modifier le modèle économique de la SCPI : en contrepartie de ces frais de souscription faibles ou nuls, les frais de gestion sont généralement plus élevés que ceux des autres SCPI.

Les frais de gestion

Les frais de gestion ont vocation à rémunérer la gestion administrative et locative du parc immobilier. Ils sont prélevés directement sur les loyers encaissés par la SCPI. Les dividendes trimestriels versés aux associés sont nets des frais de gestion. Ils peuvent varier de 7% à 18% des loyers, avec une moyenne autour de 11 %.

Ainsi, plus le montant des loyers encaissés sera élevé, plus le montant des frais de gestion sera important : un système de rémunération qui incite la SCPI à trouver des locataires pour ses biens

Les réserves

La SCPI a vocation à distribuer des revenus réguliers dans le temps. Aussi, elle doit se constituer des réserves dans lesquelles piocher en cas de problème ou d’événement imprévu (difficulté à trouver des locataires, travaux sur un immeuble …). Cette réserve s’appelle le report à nouveau. Il doit être suffisant pour protéger les associés d’une baisse des revenus, mais ne doit pas être trop élevé car il ne rapporte rien et il est taxé au même titre qu’un revenu locatif.

Le comparatif des sociétés civiles de placement immobilier : le classement des meilleures scpi 2022

Nous avons analysé plus d’une centaine de SCPI du marché. Les SCPI présentées dans le comparateur SCPI ci-dessous sont classées par taux de distribution 2021 (DVM) décroissant.

Société de gestion	SCPI	Thème	Zone	Rendement 2021 (DVM)	Taux d’occupation financier	Capitalisation (Millions €)	LabeI SR	Où souscrire
	Iroko Zen	Diversifié	Europe	7,10%	100,00%	55
	Corum Origin	Diversifié	Europe	7,03%	96,09%	2214		En direct Via assurance vie
	Neo	Bureaux	Europe	6,49%	98,93%	140
	Coeur de régions	Bureaux	France	6,43%	92,10%	73
	Eurion	Bureaux	Europe	6%	99,47%	306		En direct Via assurance vie
	Capiforce pierre	Commerces	France	6,06%	94,60%	40
	Activimmo	Activités & Logistique	France	6,02%	98,30%	328		En direct
	Kyaneos Pierre	Résidentiel	France	5,94%	73,60%	150
	Le Patrimoine Foncier	Bureaux	France	5,93%	93,45%	101
	Vendôme Régions	Bureaux	France	5,91%	97%	350		En direct
	Corum XL	Bureaux	Europe	5,84%	99,35%	1209		En direct Via assurance vie
	Unidelta	Bureaux	France	5,71%	90%	380
	Cap foncières et territoires	Bureaux	France	5,61%	97,85%	42
	Immo Placement	Bureaux	France	5,53%	93,58%	237
	UFI France	Bureaux	France	5,52%	98,00%	315
	Actipierre 3	Commerces	France	5,46%	93,66%	123
	Cristal Life	Activités	France	5,37%	100%	19
	Epargne Pierre	Bureaux	France	5,36%	95,19%	1771		En direct ou via assurance vie
	Coeur de ville	Commerces	France	5,30%	95,20%	18
	Actipierre 2	Commerces	France	5,22%	93,57%	103
	Altixia Commerces	Commerces	France	5,21%	94,00%	50
	LF Opportunité Immo	Activité	France	5,21%	94,60%	247
	Interpierre France	Bureaux	France	5,20%	87,80%	217		En direct ou via assurance vie
	Altixia Cadence XII	Diversifié	France	5,15%	93,70%	70
	Cristal Rente	Commerces	France	5,09%	96,61%	398
	My Share SCPI	Bureaux	France et étranger	5,03%	93,10%	226
	Placement Pierre	Bureaux	France et étranger	5,01%	90,0%	376
	Foncière Remusat	Commerces	France	4,85%	92,57%	52
	Novapierre Allemagne	Commerces	Allemagne	4,84%	97,10%	520
	PFO	Bureaux	France et Europe	4,82%	90,30%	791
	Pierval Santé	Santé	France et Europe	4,80%	98,99%	2159
	Novapierre 1	Commerces	France	4,80%	87,90%	188		En direct ou via assurance vie
	Sofipierre	Commerces	France et Belgique	4,80%	95%	129
	CM-CIC Pierre Investissement	Bureaux	France	4,78%	94,50%	110
	Primopierre	Bureaux	France	4,77%	99,40%	3632		En direct ou via assurance vie
	Fair invest	Santé	France	4,73%	100%	19		En direct
	Actipierre 1	Commerces	France	4,71%	97,16%	85
	Accimmo Pierre	Bureaux	France	4,61%	95,10%	3400
	Interpierre Europe Centrale	Bureaux	Europe Centrale	4,60%	90,70%	21,2
	Primovie	Santé	France et Europe	4,60%	96,80%	4236		En direct ou via assurance vie
	Pierre Capitale	Bureaux	France et Allemagne	4,60%	97,47%	97
	PFO2	Bureaux & Europe	France et Europe	4,57%	86,60%	2670		En direct ou via assurance vie
	Sofidy Europe Invest	Bureaux	Allemagne, Irlande	4,56%	100%	49		En direct
	PF Hospitalité Europe	Hébergement	Europe	4,54%	100,00%	163
	LF Grand Paris Patrimoine	Bureaux	France	4,53%	94,80%	1260
	Immorente	Commerces	France et Europe	4,53%	93,13%	3768		En direct ou via assurance vie
	PF Grand Paris	Bureaux	France	4,42%	88,20%	1000		En direct
	Elialys	Bureaux	Espagne	4,40%	86,73%	33
	Epargne Foncière	Bureaux	France et Europe	4,40%	89,10%	4534		Via assurance vie
	Eurovalys	Bureaux	Allemagne	4,36%	92,93%	789
	Fructirégions Europe	Bureaux	France et zone euro	4,33%	87,99%	308
	Soprorente	Commerces	France	4,19%	93,20%	83
	Atout Pierre Diversification	Bureaux	France et Blgique	4,14%	86,54%	801
	Ficommerce Europe	Commerces	France et Europe	4,14%	90,71%	673
	Selectinvest 1	Diversifié	France	4,10%	89,30%	1599		Via assurance vie
	Buroboutic	Diversifié	France	4,08%		377
	Affinités Pierre	Diversifié		4,08%	98,20%	378
	Coeur de commerces	Commerces	France	4,06%	97,50%	22,4
	Pierre Plus	Commerces	France et zone euro	4,03%	91,36%	754		Via Assurance vie
	Selectipierre 2	Diversifié		4,03%		441
	Pierre Expansion – Santé	Diversifié		4,02%		55
	LF Europimmo	Bureaux	France et Allemagne	4,02%	95,30%	1005		Via assurance vie
	Allianz Pierre	Diversifié		4,01%	91,19%	1580
	Foncia Pierre Rendement	Commerces	France et Etranger	4,00%	95,40%	430
	Credit Mutuel Pierre 1	Bureaux	France	4,00%	83,30%	1110
	France Investipierre	Diversifié	France	3,95%	93,40%	537
	Pierre Selection	Commerces	France	3,88%	89,70%	230
	Acces Valeur Pierre	Bureaux	France	3,86%	90,80%	1394
	PIERREVENUS	Diversifié	France	3,84%	93,6%	207
	Actipierre Europe	Commerces	France et zone euro	3,83%	94,81%	932		Via assurance vie
	Genepierre	Bureaux	France et zone euro	3,84%	85,67%	976
	Rivoli Avenir Patrimoine	Bureaux	France et zone euro	3,80%	85,67%	3531		Via Assurance vie
	IMMO EVOLUTIF	Diversifié	France	3,79%	90,05%	603
	Fructipierre	Diversifié	France	3,77%	81,78%	1122
	Edissimmo	Bureaux	France et zone euro	3,67%	79,11%	3800
	Elysées Pierre	Bureaux	France	3,64%	89,28%	2655
	NOTAPIERRE	Bureaux		3,62%	83,87%	2724
	Immorente 2	Commerces	France	3,59%	97,06%	92
	Laffitte Pierre	Diversifié	France et zone euro	3,53%	91,18%	1191
	Novapierre Allemagne 2	Commerces	Allemagne	3,39%	97,30%	197		En direct ou via assurance vie
	Cap’Hergergimmo	Hotellerie	France et Europe	3,31%	100%	85
	SC Tangram	Diversifié	France et zone euro	3,26%	–	549
	Patrimmo Commerce	Commerces	France et Europe	3,19%	89,50%	760		En direct ou via assurance vie
	Primofamily	Résidentiel	Europe	3,03%	91,40%	191		En direct ou via assurance vie
	Logipierre 3	Hotellerie		3,00%		75
	Opus Real	Bureaux	Allemagne	2,79%	98%	153
	Atream Hôtels	Hotellerie	France et Europe du Nord	2,64%	100,00%	232
	Efimmo 1	Bureaux	France et Europe	0,80%	88,71%	1721		En direct ou via assurance vie
	Diversification  Allemagne			–	–	–
	Tourisme et littoral	Tourisme	France	–	–	7
	LF Avenir Santé	Santé, Education	France	–	100,00%	18
	Coeur d’Europe	Diversifié	Europe	–	97,80%	10

Questions fréquentes

Quelle SCPI choisir ?

Pour choisir une SCPI, il convient de prendre en considération plusieurs critères. Tout d’abord, il faut observer la régularité du taux de distribution de la SCPI dans le temps. En 2021, les SCPI ont distribué un rendement moyen de 4,45 %. ll faut ensuite s’assurer que la SCPI loue facilement ses biens. Pour cela, il convient de regarder le taux d’occupation financier qui doit être le plus proche possible de 100 %. Si vous ne savez pas quel secteur d’activité privilégier (bureaux, commerces, santé, SCPI d’habitation, SCPI fiscale, SCPI Pinel, etc), vous pouvez orienter votre choix vers une SCPI diversifiée. De plus, la diversification permet de limiter les risque de votre placement immobilier. Veillez également à la qualité du patrimoine immobilier : le label ISR est attribué aux SCPI qui respectent certains critères en termes de durabilité.

Quelles sont les meilleures SCPI de rendement ?

En 2021, les SCPI diversifiées ont obtenu les meilleures taux de distribution avec 4,68 % en moyenne. Dans cette catégorie, les deux meilleures SCPI sont Iroko avec un taux de distribution de 7,10 % et CORUM Origin avec 7,03 %.

Les SCPI de commerces, qui avaient souffert de la crise sanitaire, ont rebondi avec un rendement moyen de 4,38 %, grâce aux mesures d’allègement des restrictions sanitaires sur les commerces de proximité. La SCPI Capiforce Pierre est la SCPI de commerces la plus performante avec un rendement de 6,06 %.

Les SCPI de bureaux enregistrent un rendement de 4,19 %. La SCPI Neo de Novaxia avec un taux de distribution de 6,49 % et la SCPI Coeur de régions avec 6,43 % arrivent en tête des SCPI de bureaux les plus rentables en 2021.

Le taux de distribution des SCPI spécialisées dans la logistique ou dans le résidentiel atteint 6,00 % et celui des SCPI de santé 5,00 %.

Les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie, durement touchées par les aléas des mesures sanitaires, affichent un rendement moyen de 2,84 %

Comparatif SCPI : en direct ou assurance vie ?

Détenir une SCPI sur un contrat d’assurance vie présente un double avantage. Cela permet d’effectuer un investissement immobilier tout en bénéficiant de la fiscalité favorable de l’assurance vie. Par ailleurs, le risque lié à la liquidité de la SCPI est supporté par l’assureur : il dispose de deux mois pour restituer les sommes en cas de retrait. En revanche, investir sur une SCPI dans le cadre de l’assurance vie présente un inconvénient : en plus des frais liés à la SCPI, il faudra s’acquitter des frais du contrat d’assurance vie (frais sur versement et frais de gestion annuels).

Quelles sont les SCPI les plus rentables ?

En 2021, le podium des meilleures SCPI de rendement est composé de la SCPI Iroko avec un rendement de 7,10 %, de la SCPI CORUM Origin avec 7,03 % et de la SCPI Neo de Novaxia avec 6,49 %.

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