Location immobilière meublée : attention au changement automatique de régime fiscal

Article écrit le 24/05/2020 – Par MNGZI – Crédit photo : Fotolia

Vous percevez des revenus issus de la location de vos biens immobiliers meublés que vous déclarez à l’impôt sur le revenu sous le régime LMNP (location meublée non professionnelle). Les règles fiscales ont changé depuis cette année et vous avez peut-être basculé automatiquement sur le régime LMP (location meublée professionnelle) sans le savoir. Si vous êtes concerné, qu’est ce que cela va changer pour vous ?

Les revenus tirés de la location de biens meublés relèvent, selon les cas, du régime fiscal LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP (location meublée professionnelle). Attention, car les règles ont changé depuis la Loi de finances 2020.

Désormais, si les revenus annuels issus de la location meublée (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 euros sur l’année civile et s’ils sont supérieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC, etc), alors ils relèvent automatiquement du régime LMP. Si vous êtes dans ce cas, qu’est ce que le passage du régime LMNP au régime LMP va changer pour vous ?

La fiscalité des revenus

Que vous releviez du régime LMNP ou LMP, dans les deux cas, les revenus sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)..

Si vos recettes ne dépassent pas 70 000 euros, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC. Seulement 50% des recettes brutes sont alors soumises à l’impôt sur le revenu. Avec ce régime, il n’est pas possible de déduire les charges réelles. Vous n’avez donc intérêt à le choisir que si vos charges sont inférieures à 50% des revenus locatifs. Si vos charges déductibles dépassent 50% des recettes, vous avez peut-être intérêt à opter pour le régie réel.

Si vos recettes dépassent 70 000 euros, vous relevez obligatoirement du régime réel. Les charges liées à l’exploitation du bien (frais d’agences, assurances, charges de copropriété, taxe foncière), aux intérêts d’emprunts, aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont alors déductibles de vos loyers. Vous pouvez également déduire les frais d’acquisition du bien (frais d’acte notarié, commission des intermédiaires) et les charges d’amortissement du bien et des meubles qui le composent. En clair, chaque année, vous pouvez déduire de vos loyers un pourcentage du prix du bien et de ses meubles.

Avec le régime LMNP, si les loyers sont inférieurs à l’ensemble des charges déductibles (hors charges d’amortissement), vous pouvez déduire ce déficit de vos autres revenus BIC issus d’une location meublée, si vous en avez. Le déficit restant est reportable sur les 10 années suivantes.

Avec le régime LMP, vous pouvez imputer vos déficits sur votre revenu global, y compris donc sur vos autres sources de revenu. Ce régime permet donc de réduire considérablement l’imposition.

La fiscalité des plus-values immobilières

Lors de la revente d’un bien, vous ferez potentiellement une plus-value.

Avec le statut LMNP, la part de la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu diminue avec la durée de détention du bien immobilier : plus vous avez détenu le bien longtemps, plus la part de la plus-value soumise à l’impôt diminue. Par exemple, si vous vendez votre bien immobilier durant les 5 premières années de détention, la plus-value sera taxée à 19% alors que si vous le vendez au bout de 15 ans, elle sera taxée à 4,8%. La plus-value est totalement exonérée d’impôt au bout de 22 ans.

Le statut LMP sera plus avantageux dès lors que les recettes de location sont inférieures à 90 000 euros hors taxes au cours des 2 années civiles précédant la vente et que l’activité a commencé depuis au moins 5 ans. Dans ce cas, la plus-value est totalement exonérée d’impôt. Entre 90 000 et 126 000 € de recettes, l’exonération est partielle.