Le crowdfunding immobilier

Dans le monde du financement participatif, le crowdfunding immobilier est un domaine qui connait un succès grandissant. Les plateformes qui proposent du crowdfunding immobilier se sont multipliées ces dernières années : il y en a aujourd’hui une vingtaine en France. Selon le baromètre du crowfunding immobilier en France d’Anaxago, les investissements ont été multipliés par deux en un an.

Attention, il existe deux types de crowdfunding immobilier radicalement différents

Rendement : entre 7% et 12% par an
Durée : 2 à 3 ans
Risque de perte limité au montant investi par l’investisseur
L’activité des plateformes est règlementée

Rendement : 4% à 7% par an
Durée : long terme (plus de 5 ans)
Risque de perte : l’investisseur peut perdre plus que le montant qu’il a investi
L’activité des plateformes n’est pas règlementée

crowdfunding immobilier : le financement d’un programme immobilier

Qu’est ce que c’est ?

L’investissement dans des programmes de construction immobiliers, que ce soit de l’habitation ou des bureaux, n’est traditionnellement accessible qu’aux institutionnels. Le crowdfunding immobilier permet maintenant à des particuliers d’y accéder.

Comment cela fonctionne t-il ?

Lorsqu’un promoteur immobilier lance un projet, il doit créer une structure juridique (en général une SAS, Société pas Actions Simplifiée ou une SCCV, Société Civile de Construction Vente) qui va porter ce projet. La société ainsi créée est dédiée au programme immobilier et n’a vocation à servir que pour une seule opération immobilière. Son objectif est de gérer la construction et la commercialisation du programme.

Crowdequity

Via la plateforme de crowdfunding, les investisseurs achètent des parts de la société. Lorsque tous les lots ont été vendus, ils récupèrent leur investissement augmenté d’une plus-value.

Crowdlending

La société emprunte de l’argent aux particuliers investisseurs via la plateforme. L’emprunt est fait sous forme d’obligation. Lorsque tous les lots ont été vendus, ils récupèrent leur investissement augmenté des intérêts d’emprunt.

La durée du prêt est courte, en général 2 à 3 ans, et le rendement annuel est élevé, entre 7% et 12% en général.

Quels sont les risques ?

Faillite d’un sous-traitant, coûts supplémentaires non prévus, retard des prestataires, mauvaise exécution, logements qui ne se vendent pas … la construction immobilière comporte des risques.

Si l’un de ses risques se réalise, les conséquences peuvent être lourdes  :

L’allongement de la durée d’investissement : le remboursement de l’investissement de départ et des intérêts est décalé dans le temps

 

Une rentabilité moins élevée de l’investissement.

Perte de l’investissement de départ si la société n’est plus en capacité de rembourser.

Le crowdfunding immobilier est une activité très récente. Le recul n’est pas encore suffisant pour permettre une évaluation précise des risques. Sur les 44 projets arrivés à terme : tous ont été remboursés et ont rempli les conditions de rémunération et de délai fixés au départ (à fin 2016). Un parcours sans faute qui pourrait néanmoins vivre son premier raté avec le groupe Terlat.

Quel est le rôle de la plateforme ?

Le rôle de la plateforme est de procéder à une sélection minutieuse des programmes immobiliers pour ne retenir que les plus pertinents et les proposer à ses investisseurs. Le sérieux et l’expertise de la plateforme sont donc deux qualités primordiales.

Il est difficile de juger les plateformes en fonction de leurs résultats, car leur activité de crowdfunding immobilier est souvent trop récente.

L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) a posé un cadre règlementaire pour ce type d’opération de crowdfunding immobilier afin de protéger les investisseurs. Si les plateformes souhaitent l’exercer, elles doivent obtenir l’agrément CIP (Conseiller en Investissement Participatif) auprès de l’AMF. Pensez à vérifier que la plateforme est bien certifiée CIP.

crowdfunding immobilier : réaliser un investissement locatif à plusieurs

Comment cela fonctionne t’il ?

Via une plateforme de crowdfundong immobilier, des particuliers se regroupent au sein d’une SCI (Société Civile Immobilière) et mettent en commun leur argent pour acquérir un bien immobilier et le louer. Une fois le bien loué, chacun reçoit sa quote-part du loyer (déduction faite des charges). Les décisions concernant le bien sont prises en assemblée générale de la SCI.

L’investissement est à envisager sur le long terme (5 à 10 ans), puisque l’objectif est d’en tirer des revenus locatifs.

Le rendement attendu est de l’ordre de 4% à 7% par an.

Quels sont les risques ?

Les risques liés à l’investissement dans l’immobilier locatif : risque de loyers impayés, de vacance, travaux …

Les risques liés à la structure de l’investissement : les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes. Cela signifie que l’investisseur peut perdre plus que son investissement de départ.

Les risques liés à l’abscence de règlementation : bien que certaines plateformes proposent ce type de crowdfunding immobilier, cette activité n’est pas règlementée …