Location immobilier vide

Louer vide : fiscalité des revenus fonciers et deficit foncier

Dernière mise à jour le 04/01/2018

Fiscalité des revenus LOCATIFS

Lorsque vous louez un bien immobilier vide (non meublé), les revenus locatifs que vous en retirez sont soumis à l’impôt sur le revenu selon la fiscalité des revenus fonciers. Deux régimes d’imposition sont possibles selon votre situation :

  • le régime réel
  • le régime micro-foncier

Vos revenus fonciers sont
supérieurs à 15 000 €

Vous DEVEZ
opter pour le régime réel

Les revenus fonciers nets de charges (c’est à dire les loyers moins les charges) sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%).

Les charges déductibles sont les suivantes :

  • charges liées à l’exploitation du bien immobilier (frais d’agences, primes d’assurances, charges de copropriété, taxe foncière)
  • charges liées aux intérêts d’emprunts
  • charges liées aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration

Vos revenus fonciers sont
inférieurs à 15 000 €

Vous POUVEZ
opter pour le régime micro-foncier

Seulement 70% de vos revenus fonciers bruts (c’est à dire les loyers) sont soumis à l’impôt sur le revenu. L’objectif du régime du micro-foncier est de simplifier la déclaration d’impôts : les charges sont évaluées forfaitairement à 30% des revenus bruts. Vous ne pouvez donc pas déduire les charges réelles. Ce régime est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 30% des revenus fonciers.

Les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

À noter : il existe des cas qui ne pemettent pas de bénéficier du régime micro-foncier, par exemple si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier bénéficiant d’un dispositif fiscal (Robien, Borloo, etc)

Mise en place de l’impôt à la source en 2019

Le prélèvement de l’impôt à la source sera mis en place en janvier 2019. Les revenus perçus en 2018 ne seront donc pas imposés, sauf si vous percevez des revenus exceptionnels (plus-values immobilières par exemple) qui eux seront bien soumis à l’impôt.

Un dispositif dérogatoire concernant la déductibilité des travaux réalisés en 2018 et 2019 sera mis en place. Quels sont les impacts si vous avez prévu de faire des travaux dans un bien immobilier locatif ? Faut-il les faire en 2018, est-il préférable d’attendre 2019 voire 2020 ?

En savoir plus

Le deficit foncier

Si vous optez pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel, alors vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus imposables, comme indiqué ci-dessus. Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier.

Comment fonctionne le principe du déficit foncier ?

Il faut tout d’abord soustraire des revenus fonciers les charges liées aux intérêts d’emprunt :

Si le résultat est négatif

Le déficit obtenu est déductible des revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

Si le résultat est positif

Si le résultat est positif, on retire alors au montant obtenu la somme des charges d’exploitation et des charges liées aux travaux :

  • Si le résultat est positif, il n’y pas de déficit.
  • Si le résultat est négatif, le déficit est déductible de votre revenu global (salaires, etc) les années suivantes, dans la limite de 10 700 € par an.

Les obligations pour pouvoir déduire le déficit foncier de vos revenus :

  • Vous devez opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers
  • Le bien immobilier doit continuer à être mis en location de façon effective et continue pendant au moins 3 ans.