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Investissement immobilier : les avantages de la nue-propriété

Article écrit le 01/07/2019 – Crédit photo : Fotolia

L’investissement immobilier en nue-propriété est particulièrement adapté aux épargnants qui ont un besoin de revenus futur sans besoin de revenus immédiats (préparation de la retraite) et/ou qui souhaitent diminuer leur IFI. Explications.

Qu’est ce que la nue-propriété d’un bien immobilier ?

La propriété d’un bien immobilier (appelée pleine propriété) peut être divisée en 2 parties :
la nue-propriété et l’usufruit.

Si vous détenez la nue-propriété, cela revient à être propriétaire du bien mais sans en avoir jouissance : vous ne pouvez pas l’occuper ou le louer par exemple.

Si vous détenez l’usufruit, vous pouvez habiter le bien, le louer et percevoir les loyers. Vous devez également payer les impôts et les charges courantes afférents au bien.

La nue-propriété et l’usufruit peuvent être acquis séparément. Cela s’appelle le démembrement de propriété.

Comment fonctionne l’investissement immobilier en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété repose sur un démembrement de la propriété du bien immobilier pour une durée limitée (en général 15 ans), définie contractuellement.

L’investisseur particulier achète la nue-propriété du bien immobilier pour 15 ans. L’usufruit est acheté simultanément par un bailleur social ou un institutionnel pour 15 ans également. Ce dernier assure la gestion locative (il perçoit donc les loyers), prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.

Au terme des 15 ans, à la fin du démembrement de propriété, l’investisseur particulier récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais, ni formalité.

Les avantages de l’investissement en nue-propriété

Achat d’un bien immobilier à prix décoté

Le prix d’un bien en nue-propriété est décoté par rapport à celui d’un bien en pleine propriété. Pour un  démembrement sur 10 ans, le prix est décoté de 30%, sur 15 ans il est décoté de 40%.

Exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Pendant toute la durée du démembrement, le bien immobilier détenu en nue-propriété est exonéré d’IFI.

Récupération de la pleine propriété

À l’issue de la période de démembrement, l’investisseur particulier récupère la pleine propriété du bien sans rien acquitter. Il peut alors disposer librement de son bien : il peut décider de le revendre ou bien de le louer et percevoir ainsi des revenus locatifs.

En résumé : l’investissement immobilier en nue-propriété permet d’acheter un bien à prix réduit. Pendant toute la durée du démembrement, le bien est exonéré d’IFI, l’investisseur particulier ne perçoit pas les loyers et n’est donc pas soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. À la fin du démembrement, il récupère la pleine propriété du bien, sans frais ni formalité. Il peut en disposer librement et notamment le louer pour percevoir des revenus locatifs.

À qui s’adresse l’investissement en nue-propriété ?

L’immobilier en nue-propriété est particulièrement adapté aux investisseurs particuliers qui souhaitent faire un placement en vue de percevoir des revenus complémentaires à la retraite. D’une manière générale, il convient aux investisseurs qui ont un besoin de revenus futurs sans besoin de revenus immédiats et/ou qui souhaitent diminuer leur IFI (impôt sur la fortune immobilière).

L’investissement peut être fait à travers un bien immobilier détenu en direct ou bien à travers l’achat de parts de SCPI.