Défiscalisation immobilière : la loi Pinel

Dernière mise à jour le 04/01/2018

Le dispositif Pinel est prolongé jusqu’en 2021 mais sera réservé aux opérations réalisées dans les zones tendues du territoire à compter de 2018.

Le dispositif permet d’investir dans l’immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt. Il vise à aider les ménages modestes qui rencontrent des difficultés pour louer un logement dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

Les points forts

La défiscalisation
L’investisseur peut choisir sa durée d’investissement : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôts est alors respectivement de 12, 18 ou 21% du prix de revient du bien immobilier (majoré des frais de notaire) dans la limite de 300 000 €. Elle peut donc aller jusqu’à 6 000 € par an (pour une durée de 6 ou 9 ans) ou bien jusqu’à 63 000 € répartis sur 12 ans.

Louer à un parent ou un enfant
Il est possible de louer à un ascendant (parents) ou à un descendant (enfants) à condition que le locataire ne fasse pas parti du foyer fiscal du propriétaire et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Les contraintes à respecter

  • Le propriétaire est tenu de louer le logement en résidence principale d’un locataire.
  • La durée de location doit être de 6 années minimum.
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien.
  • Le logement doit être loué nu (non meublé), à un prix inférieur d’environ 20% au marché du secteur concerné
  • Les revenus du locataire doivent être inférieurs au plafond fixé par le code général des impôts
  • Le logement doit être situé dans une zone éligible loi Pinel

 

Les zones éligibles loi Pinel :

  • ZONE A BIS : Paris et 1ère couronne
  • ZONE A : Grandes villes de plus de 250 000 habitants
  • ZONE B1 : Grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants
  • Le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour une demande de permis de construire déposée en 2017 et si le logement est acquis en 2018.

La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales.

Rappel sur le plafonnement des niches fiscales : le total des avantages fiscaux dont vous bénéficiez sur une année fiscale ne peut pas procurer une diminution du montant de l’impôt dû supérieure à 10 000 €.

Les points d’attention de la loi pinel

La mauvaise localisation

Dans les zones tendues (zone A et A bis), l’offre de logements neufs reste supérieure à la demande et la location ne pose pas de problème. Mais attention aux villes où la demande de location est faible et où l’offre de logement est importante. Dans une étude, le Laboratoire de l’Immobilier met en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis à des communes classées en zone B2 de bénéficier du dispositif Pinel.

L’Observatoire de l’Immobilier a réalisé une analyse des communes éligibles au dispositif Pinel et a mis en exergue 64 agglomérations dans lesquelles les risques locatifs sont importants (taux de vacance des logements, nombre de logements construits, etc). Sur ces 64 agglomérations, 39 sont jugées «à éviter» et 25 «à surveiller» .

Quels sont les risques ? Faute de locataire, vous pouvez perdre l’avantage fiscal et éventuellement rencontrer des difficultés pour rembourser votre prêt immobilier. Vous pouvez également à avoir du mal à revendre le logement.

Loi Pinel : carte des zones « à éviter » et « à surveiller »
(Source : le Laboratoire de l’Immobilier)

Les prix

Deux points de vigilance : le prix d’achat et le montant des loyers.

Selon les zones, la loi Pinel impose un plafonnement du montant des loyers. Si vous misez sur ce plafond pour calculer le rendement locatif du logement, vous pouvez avoir de mauvaises surprises car dans certaines zones, les loyers pratiqués sont bien inférieurs au plafond. Il est donc important de vérifier les prix des loyers de la zone dans laquelle vous vous aprêtez à acheter.

De la même façon, le prix d’achat d’un bien loi Pinel est plafonné à 5 500 € par m2. Ce plafond est parfois supérieur au prix du m2 dans certaines zones. Avant d’investir, il est donc indispensable de se renseigner sur les prix du m2 de la zone géographique.