Article écrit le 12/09/2026 – Par Myriam Souveton – Crédit photo : Shutterstock
Après l’accalmie observée en 2025, les taux des crédits immobiliers repartent progressivement à la hausse. La récente décision de la BCE et l’envolée des rendements obligataires français renforcent la probabilité de nouveaux ajustements dans les barèmes bancaires. Faut-il pour autant accélérer son projet immobilier ?
Pour les candidats à l’achat immobilier, le mois de septembre a brutalement changé le décor.
Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établissait à 3,30 % en juillet 2026, contre 3,27 % en juin et 3,21 % en mai.
Les indicateurs disponibles pour septembre montrent depuis une remontée plus marquée.
Pretto estime ainsi le taux moyen négocié autour de 3,54 % sur vingt ans tous profils confondus en septembre, tandis que Meilleurtaux affiche un « bon taux » de 3,62 % sur la même durée, avec de fortes différences selon la qualité des dossiers.
Le mouvement reste modéré par rapport aux niveaux observés lors de la crise du crédit de 2023-2024. Mais sa direction mérite d’être prise au sérieux.
Pourquoi les taux immobiliers remontent-ils ?
Il serait tentant d’attribuer cette hausse uniquement à la BCE.
La réalité est plus complexe.
Les banques françaises financent leurs crédits à partir de plusieurs ressources et surveillent notamment l’évolution des taux obligataires de long terme. Or ceux-ci se sont fortement tendus.
Cette semaine, le rendement de l’emprunt d’État français à dix ans a atteint environ 4,46 %, son plus haut niveau depuis 2008.
À cela s’ajoute désormais la décision de la Banque centrale européenne de relever ses taux directeurs de 0,25 point. Son taux de dépôt atteindra 2,50 % le 16 septembre.
Ce cocktail – inflation plus élevée, BCE plus restrictive et remontée des rendements obligataires – réduit les chances d’une baisse rapide du coût du crédit.
Quelques dixièmes de point peuvent changer le projet
Pour un acheteur, une augmentation de 0,3 ou 0,5 point peut sembler faible.
Prenons un exemple simple : un emprunt de 300.000 euros sur 20 ans, hors assurance.
Avec un taux de 3,5 %, la mensualité est d’environ 1.740 euros. Sur vingt ans, l’emprunteur verse au total environ 417.600 euros, dont près de 117.600 euros d’intérêts.
Si le taux passe à 4 %, pour le même montant emprunté et la même durée, la mensualité grimpe à environ 1.818 euros. Le coût total atteint alors environ 436.300 euros, dont un peu plus de 136.300 euros d’intérêts.
Une hausse de seulement 0,5 point représente donc, dans cet exemple, environ 78 euros de mensualité supplémentaire et près de 18.700 euros d’intérêts en plus sur la durée du prêt.
L’effet peut également se faire sentir sur la capacité d’achat. Si un ménage ne peut pas dépasser une mensualité donnée, une hausse des taux signifie qu’il pourra emprunter moins pour une mensualité identique. Il devra alors choisir entre plusieurs solutions : augmenter son apport personnel, acheter un bien moins cher, réduire la surface recherchée ou négocier davantage le prix.
C’est particulièrement sensible dans les zones où les prix immobiliers sont élevés, car quelques dizaines de milliers d’euros de capacité d’emprunt en moins peuvent modifier sensiblement le projet.
La capacité d’achat dépend donc de deux éléments étroitement liés : le prix du logement, mais aussi le prix de l’argent nécessaire pour le financer.
Faut-il se dépêcher d’acheter ?
La réponse n’est pas nécessairement oui.
Acheter uniquement parce que les taux pourraient augmenter constitue rarement une stratégie patrimoniale suffisante.
Un bien surévalué de 10 % ne devient pas un bon investissement simplement parce qu’un crédit pourrait coûter 0,3 point de plus dans trois mois.
La qualité du bien reste essentielle : emplacement, demande locative lorsqu’il s’agit d’un investissement, performance énergétique, charges de copropriété, travaux futurs et facilité de revente.
En revanche, lorsqu’un projet est déjà mûr et que le financement est soutenable, attendre une hypothétique baisse importante des taux devient un pari de plus en plus incertain.
Les banques continuent de se battre pour les bons dossiers
La remontée générale des taux ne signifie pas que tous les emprunteurs obtiennent les mêmes conditions.
Les écarts sont aujourd’hui importants.
Selon Pretto, en septembre, les taux sur vingt ans s’étalent d’environ 3,30 % pour certains profils aux revenus très élevés à 3,75 % pour d’autres catégories d’emprunteurs.
La qualité du dossier retrouve donc une importance majeure.
Un apport conséquent, une épargne résiduelle après l’achat, des revenus réguliers, une gestion bancaire saine et un taux d’endettement maîtrisé peuvent justifier une décote significative par rapport au barème affiché.
Dans cet environnement, négocier son crédit peut avoir presque autant d’importance que négocier quelques milliers d’euros sur le prix du logement.
Investisseurs : le rendement doit être recalculé avec le nouveau coût de la dette
Pour l’investisseur locatif, le raisonnement doit être encore plus rigoureux.
Pendant longtemps, l’effet de levier du crédit permettait de financer une grande partie d’un investissement avec une dette peu coûteuse.
Plus le taux du crédit augmente, plus la rentabilité brute affichée perd de sa signification.
Il faut désormais comparer le rendement réel de l’opération avec le coût du financement, sans oublier la fiscalité, les charges, la vacance locative, l’assurance et les éventuels travaux.
Un bien offrant 4 % de rendement brut n’a évidemment pas la même attractivité lorsque la dette coûte plus de 3,5 % que lorsqu’elle coûte 1,5 %.
Cela ne condamne pas l’investissement locatif. Mais cela remet au premier plan la sélection des biens et la négociation des prix.
Attendre une baisse des prix plutôt qu’une baisse des taux ?
Le paradoxe du marché immobilier actuel est précisément là.
Des taux plus élevés pénalisent l’acquéreur, mais ils réduisent également la solvabilité globale des acheteurs. Si le mouvement se prolonge, il peut finir par exercer une pression sur les prix des logements.
Dans certaines villes ou pour certains types de biens, une baisse du prix peut alors compenser tout ou partie de la hausse du coût du crédit.
La stratégie ne consiste donc pas uniquement à trouver « le meilleur taux ». Elle consiste à négocier le meilleur couple prix du bien / coût du financement.
2026 : le retour du rapport de force
Pour les acheteurs les mieux préparés, cette période peut finalement offrir des opportunités.
Un marché moins euphorique redonne du pouvoir de négociation, surtout lorsqu’un vendeur est pressé ou lorsqu’un bien présente des défauts.
À condition de disposer d’un financement sécurisé.
Dans les prochains mois, la question centrale ne sera sans doute plus de savoir si l’on peut retrouver rapidement les taux exceptionnellement bas des années 2017-2021.
Elle sera plutôt de déterminer si le prix demandé pour un bien est compatible avec un monde où le crédit coûte durablement plus cher.
