Article écrit le 21/04/2025 – Par MINGZI – Crédit photo : Shutterstock – Article sponsorisé
Investir dans des parts de SCPI permet de bénéficier des atouts de l’immobilier tout en évitant les contraintes de la gestion en direct. C’est un outil efficace de diversification, de génération de revenus et de construction d’un patrimoine sur le long terme. Découvrez comment intégrer les SCPI dans une stratégie d’investissement.
Longtemps perçues comme un placement stable, rentable et accessible, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) traversent aujourd’hui une période de turbulences. Depuis quelques mois, le secteur doit faire face à plusieurs défis : une remontée brutale des taux d’intérêt, une pression sur les prix de l’immobilier commercial et un regain de prudence des investisseurs. Ces facteurs ont entraîné une baisse de la collecte, des revalorisations à la baisse du prix de certaines parts, et parfois même des difficultés à revendre les parts.
Faut-il pour autant se détourner des SCPI ? Pas nécessairement. Car si la période actuelle impose une plus grande sélectivité, elle ouvre aussi la voie à des opportunités d’achat à des prix plus raisonnables et à une meilleure rémunération du risque. Alors comment les intégrer intelligemment dans une stratégie d’investissement globale ? Tour d’horizon avec le site de Weelim, expert en placement financier.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI est un véhicule d’investissement collectif qui permet à des particuliers d’investir dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) ou résidentiel, sans avoir à gérer eux-mêmes les biens. L’investisseur achète des parts de SCPI, qui lui donnent droit à une quote-part des loyers perçus et, éventuellement, à une plus-value lors la revente des parts. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Elles se chargent de l’achat, de la gestion, de la location et de la revente des biens immobiliers.
Pourquoi intégrer des SCPI dans une stratégie patrimoniale ?
Diversifier son patrimoine
L’investissement en SCPI constitue un excellent moyen de diversifier son patrimoine car l’immobilier professionnel représente une classe d’actifs distincte des actifs financiers comme les actions, les obligations ou encore les fonds en euros de l’assurance vie. Ainsi, intégrer des SCPI dans un portefeuille permet de répartir les risques et de lisser les performances globales, en s’affranchissant des seules fluctuations des marchés financiers. Mais c’est aussi un bon moyen de diversifier son patrimoine immobilier. En effet, l’immobilier professionnel et l’immobilier résidentiel suivent généralement des cycles économiques différents.
Percevoir des revenus réguliers
Les SCPI ont pour vocation de distribuer des revenus réguliers, dans la durée, provenant des loyers perçus sur les biens détenus. Leur rendement brut annuel moyen se situe généralement entre 4 % et 6 %, bien que cela puisse varier selon les SCPI et les années. Par exemple, en 2024, le taux de distribution moyen est de 4,72%. Cela fait de la SCPI un outil particulièrement intéressant pour générer des compléments de revenus à la retraite.
Investir dans l’immobilier à partir de quelques milliers d’euros
Un autre atout de la SCPI réside dans son accessibilité. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, qui nécessite un capital conséquent, il est possible d’investir en SCPI à partir de quelques centaines ou milliers d’euros seulement. Cela rend l’investissement immobilier ouvert à un large public.
Mutualiser les risques
Une SCPI possède en général un portefeuille composé de plusieurs dizaines, voire centaines de biens immobiliers, répartis sur différentes zones géographiques et parfois dans divers secteurs d’activité. Cette diversification permet de réduire fortement le risque locatif, à l’inverse d’un investissement direct sur un bien unique, plus exposé aux aléas individuels.
Les différents types de SCPI
Il existe plusieurs types de SCPI, chacun correspondant à des objectifs d’investissement différents.
- Les SCPI de rendement : elles sont orientées vers la distribution régulière de revenus. Ce sont les plus répandues.
- Les SCPI fiscales : elles permettent d’obtenir une réduction d’impôt (loi Pinel, Malraux, déficit foncier…) en contrepartie d’une durée de détention obligatoire.
- Les SCPI de plus-value : elles sont axées sur la valorisation à long terme du patrimoine, avec peu ou pas de distribution pendant la phase de développement.
Par ailleurs, les parts de SCPI peuvent être acquises selon différentes modalités, chacune adaptée à des objectifs patrimoniaux spécifiques.
L’achat de parts de SCPI en direct permet de percevoir des revenus réguliers issus des loyers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. C’est la formule classique pour générer un complément de revenus.
Il est aussi possible d’investir en SCPI à crédit afin de bénéficier de l’effet de levier du financement. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui optimise la fiscalité. Cette stratégie est souvent utilisée pour se constituer un patrimoine progressivement, en profitant des taux d’intérêt souvent attractifs.
Certaines SCPI sont accessibles au sein de contrats d’assurance-vie, sous forme d’unités de compte. Elles bénéficient alors d’une fiscalité avantageuse sur les revenus, surtout après huit ans de détention du contrat. En contrepartie, leur rendement est généralement légèrement inférieur, en raison des frais spécifiques liés à l’enveloppe d’assurance-vie.
Enfin, il est possible d’acquérir des SCPI en nue-propriété, avec une décote sur le prix d’achat. Pendant la durée du démembrement, l’investisseur ne perçoit pas de revenus, mais il n’est pas non plus fiscalisé (il échappe notamment à l’IFI). A la fin du démembrement, il récupère la pleine propriété des parts de SCPI, sans coût supplémentaire, et peut en percevoir les revenus. Cette formule est idéale pour préparer une transmission ou un complément de revenu pour la retraite, tout en optimisant la fiscalité.
Le choix du type de SCPI et du mode d’acquisition dépendra de l’objectif et de l’horizon de placement (revenus immédiats, fiscalité, valorisation à long terme) et de la situation personnelle de l’investisseur.
Quels sont les risques ?
Comme tout placement, les SCPI ne sont pas sans risques.
Les SCPI reposent sur l’immobilier, un marché cyclique par nature. Dans un environnement économique incertain, la valeur des actifs détenus par les SCPI peut être revue à la baisse, entraînant une diminution de la valeur des parts. Ces ajustements, déjà observés dernièrement sur certaines SCPI, rappellent que le capital investi n’est pas garanti.
Ensuite, en période de ralentissement économique ou de mutation des usages (comme la démocratisation du télétravail impactant la demande de bureaux), certains immeubles peuvent rester inoccupés plus longtemps. Cela se traduit alors par une baisse temporaire ou durable des loyers perçus, et donc des revenus distribués aux associés.
Enfin, contrairement à des placements cotés en bourse, l’immobilier est moins liquide et les SCPI ne font pas exception. Aussi, en cas de tensions sur le marché ou de forte demande de revente, les délais pour céder ses parts peuvent s’allonger. C’est un risque à ne pas négliger, surtout dans un contexte où certains investisseurs cherchent à sortir rapidement.
Pour toutes ces raison, il est important de bien veiller à diversifier son portefeuille de SCPI et de conserver une épargne de précaution disponible à côté.
