Article écrit le 12/12/2017
Rendement, durée, risque : le crowdfunding permet d’investir autrement dans l’immobilier. Avec la mise en place de la flat tax en janvier 2018, la fiscalité devient un argument supplémentaire en faveur de l’investissement dans le crowdfunding immobilier.
Le crowdfunding immobilier : comment ça marche ?
Le crowdfunding immobilier permet aux particuliers d’investir dans des programmes de construction immobiliers, que ce soit de l’habitation ou des bureaux ; placement qui était jusqu’ici plutôt réservé aux investisseurs institutionnels.
Lorsqu’un promoteur immobilier lance un projet, il crée une structure juridique dédiée dont l’objectif est de gérer la construction et la commercialisation du programme immobilier.
La société ainsi créée emprunte de l’argent aux particuliers investisseurs via la plateforme de crowdfunding. L’emprunt est fait sous forme d’obligations.
Celles-ci permettent à la société d’augmenter sa capacité en fonds propres. Cela lui facilite l’accès à des prêts bancaires et permet de commencer la construction.
Lorsque tous les lots du programme ont été vendus, les épargnants récupèrent leur investissement augmenté des intérêts d’emprunt.
Cycle court, rendement élevé
L’engouement autour de ce placement (en l’espace de deux ans, les montants collectés ont été multipliés par 3) s’explique par son modèle. Avec un horizon court-terme (de 12 à 24 mois), les investissements se font à partir de 1 000 € et offrent des rendements de 7% à 12%.
Par rapport à un investissement immobilier « physique », le ticket d’entrée est donc moindre, l’épargne est bloquée pour une courte durée et le taux de rendement est très intéressant.
Fiscalité : la flat tax va permettre d’alléger la taxation des rendements
Déjà lourdement taxés, les revenus issus de l’immobilier « physique » vont subir la hausse de la CSG de 1,7 point à partir du 1er janvier 2018 (les revenus fonciers et les plus-values immobilières sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux).
En revanche, bonne nouvelle pour le crowdfunding immobilier : les obligations vont pouvoir bénéficier à partir du 1er janvier 2018 de la flat tax, nouvelle fiscalité sur les revenus des capitaux mobiliers.
Aujourd’hui, les revenus procurés par les obligations sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le taux d’imposition peut varier de 15,5% (pour les ménages qui ne paient pas d’impôt sur le revenu) à 60,5%. Avec la flat tax, le taux d’imposition sera de 30% et ceux qui y ont intérêt pourront rester le système d’imposition actuel.
« Le gain est considérable, notamment pour les contribuables les plus imposés. » explique Quentin Romet, Président de la plateforme de crowdfunding immobilier Homunity. « Prenons l’exemple d’un projet avec un taux de rendement de 10% par an. Aujourd’hui, pour un contribuable dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%, le taux de rendement net après impôts est de 5,54% par an. Avec la flat tax, le taux de rendement net va passer à 7% par an. Avec une TMI de 41% l’écart est encore plus important : le taux de rendement net va passer de 4,35% à 7%. Avec une TMI de 45% il passe de 3,95% à 7% »
Les risques
L’investissement dans les projets immobiliers à travers le crowdfunding se fait relativement tard dans le processus, permettant ainsi d’écarter la majeure partie des risques : la pré-commercialisation est toujours faite à 50% minimum, le permis de construire est purgé et l’accord bancaire est acté.
Néanmoins, des risques existe toujours : faillite d’un sous-traitant, coûts supplémentaires non prévus, retard des prestataires, mauvaise exécution, logements qui ne se vendent pas …
Si l’un de ces risques se réalise, les conséquences sont plus ou moins graves pour l’épargnant : allongement de la durée d’investissement (le remboursement de l’investissement de départ et des intérêts est décalé dans le temps), rentabilité moins élevée de l’investissement voire perte de l’investissement de départ si la société n’est plus en capacité de rembourser.
Le travail de sélection de la plateforme de crowdfunding est important
« Le rôle de la plateforme est de procéder à une sélection minutieuse des programmes immobiliers pour ne retenir que les plus pertinents et les proposer à ses investisseurs. Le sérieux et l’expertise de la plateforme sont donc deux qualités primordiales » explique Quentin.
L’activité de crowdfunding immobilier est encore récente et il est donc difficile de juger les plateformes en fonction de leurs résultats. Aujourd’hui, le taux de remboursement des projets (nombre de projets remboursés sur nombre de projets arrivés à terme) varie de 71% à 100% (source Hellocrowdfunding.com).
À lire aussi …
